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房价的第三轮抬高的原因是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地“招拍挂”，给原本平稳增长的房价烧了一把急火。“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为房地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。
三次房价的快速上涨，主要的动因都与国家的政策变化相关。政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。
发生在2004年春夏之交的这场猛烈的宏观调控风暴，让许多中小开发商不知所措，他们对未来的前景感到迷茫。这不禁使人想起自然界的一种现象： 在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊群才能维持正常生活。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要来干预，这是生存竞争，优胜劣汰。
对类似问题，美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析： 中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。
中国在由传统的计划经济向现代市场经济的转变过程中，由于市场发育不成熟，法制不健全，使得政府的政策手段在市场经济中必不可少。但是也正因为如此，容易扭曲市场规则和价格信号，从而导致市场失灵。从这个角度讲，政策支持是有限度的。只有有限的政策才是有效的，才能达到最佳的资源配置，才会有一个好的现代市场经济。
政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，把土地与金融的政策调控做得十分紧张。控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求，一番规范旨在挤掉房地产市场的投机泡沫，使整个产业尽快成熟发展。而对于国家来说，政策影响在于减少土地供应量。国家叫停协议出让土地，使大部分土地供应转为国家储备，或实现市场化流通，房地产投资膨胀势头算是被有效扼制。
然而，问题依然严重。就说 “招拍挂”，“8·31大限”之后，“招拍挂”运作方式繁殖出一明一暗两条“河流”，政府在土地上的收益虽然若隐若现，但“明河跑船”“暗流补给”的显规则和潜规则，公众可谓心照不宣。2004年的土地政策之所以在后来的几年中逐步变异，是因为当年的调控只针对了房地产开发商和市场，对各地政府却少有条文约束。如今我们重提“官商”概念，尤其是结合近年来出现的“地王”来解析“官商”概念，2004年改革的急促和稚嫩，值得深思。
而对政府来说，能让百姓真正受益，这才是政策起草和出台的终极目标。
2004年，宏观调控之势虽然雷霆万钧，但是其中的弄潮儿仍然继续着流光溢彩的神话。对众多从深圳、广州发源的房地产巨头而言，每一次资源结构的变化，都是一次商业格局重新划分和谋划全国战略的契机。
广东房地产开发商北伐西进的足迹可以上溯到20世纪90年代初期。其时以深圳万科、宝安为代表的深圳龙头开发商，凭借其领先的市场化运作优势和资本优势，北上沈阳、北京、武汉等城市开疆拓土，成为中国房地产界异地开发的先锋。
1991年8月，在深圳本地只开发过四个项目，尚没有做出多少知名度的万科纵身一跃踏入上海楼市，开发西郊花园。1992年，上海万科城市花园动工。同年，万科实施“遍地开花”跨地域经营，先后进入东北的鞍山、大连、沈阳和长春等城市以及北京、天津等地，从而拉开了广东房地产企业“北伐”的序幕。
今天，万科在跨地域开发方面已经相当成熟。但当年万科迈出扩张第一步时，却显得如此仓促。王石后来在回顾历史时承认，1992年开始的跨地域扩张带有非常大的盲目性、随机性。当时除了把上海、北京作为必须要进入的城市之外，对其他的城市都不是很明确，只要有机会就会往里投资。比如企业发展部里有一个员工是鞍山人，那就去鞍山；北海市长、书记到深圳来招商，邀请万科，万科跟着就去。
现在看来，在第一轮北伐中，走出去的深圳房地产企业都不是专业的或者说相对不那么纯粹的房地产企业。业务经营的多元化，决定了企业不可能投入全部精力用于房地产开发。另一方面，企业自身还在摸索当中，对于异地开发并没有多少经验。由于当时盲目开发，有不少企业在八年甚至十年之后还在收拾残局。
进入到20世纪90年代后期、21世纪初期，伴随着深圳房地产的不断创新、加速领跑，伴随着全国房地产市场的全面升温和发展，深圳房地产“样板房”的地位在全国备受瞩目，新一轮的异地开发浪潮在深圳房地产界再度掀起。万科完成了从“加法”到“减法”的调整，确立了开发的重点区域，上海万科、成都万科等捷报频传。与此同时，由深圳房地产商搅动的异地开发热迅速波及全国，一大批其他地区有实力的开发商也纷纷开始异地征战之旅。以珠江投资、合生创展、富力地产为代表的广州开发商挺进京城，以绿城为代表的浙系开发商出征上海、北京，以华新、万达国际为代表的东北军团南下北京、成都、苏州、广州、上海等城市，可以说，整个中国房地产已呈现出资本大转场的格局。
2004年，北伐西进的深圳、广州房地产企业赶上了历史上最好的机遇。
“8·31大限”，让各大城市的众多房地产商叫苦不迭。面对全国的一片哗然，深圳的开发商却心花怒放。因为早在2001年深圳市政府就有了《深圳市土地交易市场管理规定》，确立了由市场配置土地资源尤其是经营性土地资源。一律采取在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行。就是说，这个大限，深圳房地产商早就提前迈过去了。现在天赐良机，凭借这个“大限”，深圳许多无地开发的有实力房地产商可以大踏步地到外地拿地了。
在这样的大背景下，除万科外，“深圳籍”的金地集团、中海地产、招商地产、华侨城地产等果断北伐西进，“广州籍”的星河湾、雅居乐、富力地产、城启集团等也不甘落后，在北京、天津、上海、重庆、成都、武汉、南京等城市相继亮出惊人手笔，其圈地、开发势头之猛，令业界侧目。
在拿地的方式上，更显示了这些品牌房企的成熟和优势。他们并不局限于参加招拍挂，而是根据企业实际情况灵活储备土地。招商地产采取跟随招商局发展的战略，比如招商局在福州拿下一块占地几平方公里的地块，招商地产就跟进开发。华侨城则以旅游地产的形式拿地，比如华侨城在成都开发的天府华侨城，拿下一块地除了开发旅游主题公园外，同时开发房地产。而万科则通过购买当地有实力房地产企业的股份，以达到增加土地储备之目的，2005年初万科控股浙江南都，借此进入了浙江市场。
如果说，上一轮深圳房地产企业北上输出的是样板房，那么这一轮深圳、广州等南派房地产企业输出的则是样板店，他们不但输出产品，输出资本，更重要的是输出管理模式，输出经营理念，输出产业开发思想。
全国战略除了带给众多房地产巨头井喷式的规模与利润增长，也同样给他们带来质的飞跃，从融资模式、管理体制、人才阵营等方面都出现了进化。当越来越多的房地产公司走出区域性的限制，当越来越多的全国性企业出现的时候，它们将自发地产生、建立起健康共赢的商业生态系统的需要。而在你追我赶中，通过这些行业的领导者实现行业整体的良性健康规范发展，让长时间饱受责难的房地产业，成为一个受社会尊敬的行业，远比争做领导者更重要！这才是从全国弄潮进化到真正的王者之道的飞跃。
与房地产开发商同样奔赴在全国“赶考”途中的，还有一大批优秀的房地产服务商。他们凭借在深圳、广州这个竞争激烈的房地产一线城市所历练出的营销优势、管理优势、人才优势、资源整合优势，频频出击日渐活跃的内地市场，攻城拔寨，获得了可观的市场份额和利润。
新浪网上连载了一部原创长篇小说《房地产官商勾结黑幕： 原罪》，点击率很高。小说描写了房地产领域官商勾结、暗箱操作、中饱私囊的种种怪现状。笼罩着金色光环的房地产业黑幕重重，人与人之间的倾轧