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1996高层研讨沪上实践
开放
这是谁也不能制止的愿望
从荣到枯
一生一句圣洁的遗言
一生一场精神的大雪
——李琦《白菊》
1996年的夏天北京持续着高温天气，比北京天气更热的是一本名叫《中国可以说不》的书，这本由几位刚毕业不久的大学生“鼓捣”出来的作品，让很多人热血沸腾。此书被认为是90年代中国大陆民族主义情绪自然反弹的标志之一，引发了世界范围内的讨论和争议。没有经过严格的政治学训练很难正确地评判该书观点的正确与否，但绝大多数读者还是能够得出一个结论： 想要说“不”的国家必须是一个强大的国家；能够说“不”的国家必然是强大的。
一位远在大洋彼岸的美籍华人，也引起了国人的关注。这年11月5日，46岁的骆家辉当选华盛顿第21任州长，成为美国历史上第一位华裔州长。他安在州长府的家，距离100多年前他的祖父从广东台山漂洋过海到美国后住过的房子不过一英里。这位在当选后不久即出访中国的州长这样告诉中国媒体：“我们花了100年，才走完这一英里路。”
中国老百姓最最关心的还是自己国家的经济。在中国经济大局的实际主持人朱镕基的卓越指挥下，经过三年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了“软着陆”。
这一年乃是“九五”计划的开端之年，从上到下，大家在享受着“软着陆”的愉悦的同时，又都在兴奋地盘算着起飞的到来。
在经历了1992年和1993年“房地产投资热”后，随后两年整个房地产市场的增速明显回落，但由于我国各地均处在第一轮的房地产改革过程中，全国的房地产投资总量仍然很大。一方面投资商不断加大房地产投资力度，另一方面消费者购房能力不足，商品房的空置率迅速上升。
1996年中国房地产进入了调整时期，行业平均利润率仅为0。91％。这一调整主要是针对从1992年以来由于供求关系不对称而产生的大量积压商品房。
据统计，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年底增加了53％。在空置的商品住宅中，普通商品住宅为3618万平方米，占72％，别墅和高级公寓占28％。
这和我国经济体制改革总体进程不相适应。
在传统的住房制度下，住宅需求受到制约，住宅消费市场难以扩大，住宅建设难以成为现实的增长点。中央领导和一大批有识之士已经认识到： 必须加大房改力度，改革现有的实物福利分房制度，而建立住房新制度则是改革的重点。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出： 目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在的关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。他指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。他强调： 发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。分析的结论是： 改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。到1996年底，我国城市人均居住面积四平方米以下的住房困难户还有300万户，城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。640个城市中尚有3000多万平方米的危房需要改造，改善居住条件是城镇居民现阶段的最迫切要求。因此，加快改革我国现有的实物分配福利房的住房制度十分紧迫和必要。
朱镕基讲话后的第六天——7月16日，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
该《请示》提出了当前房地产市场存在的种种问题，分析了加快城镇住宅建设对于推动经济发展的现实意义。建议是： 选择合适的政策定位，做好住宅建设的供应、分配机制的转换，提高住宅商品化程度，就能缓解经济通胀，增加市场商品的有效供给，带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会，刺激消费，形成新的消费热点。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。侯捷部长前往杭州参加了华东地区的会议，到会的江苏、安徽、浙江、福建等省分管城市建设的副省长听了侯捷部长通报的情况后都很振奋，提出了许多好的意见和建议，希望建设部尽快推动工作的进展。
按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。
那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电视台记者采访时饱含感情地说：“老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。”他的那句影响广泛的经典名言“小康不小康，关键看住房”实乃真知灼见。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的分量。
全国六大片区会议结束后，按照侯捷部长的指示，建设部房地产业司经过综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。
与此同时，《人民日报》记者朱剑虹、《经济日报》记者谢然浩、《中国房地产报》记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。
当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践。
长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房五万户中的5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，不到1％；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户，占1。8％；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占三成多；暂不考虑将现房上市的2674户，占六成以上。
通过调查，了解到两方面的信息： 一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有1/3的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟： 开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论： 因势利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向百姓靠拢，建立一个既能增强二级市场活力，又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。
经过慎重研究，长宁区政府提出了以差价购房为突破口，推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售，通过支付差价，以小换大，以近换远，以差换好，以旧换新。试点方案经上海市政府批准后，试点工作很快在长宁区展开。
第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大