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ng All”（Downtown豪华公寓，月租九百元，全包）。我们立刻和房东约了个时间。一看大楼正是位于Rosedale/Yorkville小区内的，叫Polo Club II。那个单元在二十层，从太阳房的落地窗前还可以望见远处的安大略湖，满意极了！如果买的话至少十六万，十六万除以一万的年租，比例超过十五，因此还是租合算！于是我们立刻租了下来。
另外，我想顺便提一下国内目前的“房地产热”。二十世纪九十年代后期，中国的房改取消了福利分房，施行住房商品化，私人也可以拥有房子了。中国人多年来的梦想，原来只有在“美国梦”中才能有的“房子梦”，在中国也可以实现了！只是这几年国内好些城市的房价像
火箭一般直朝上冲，于是又有了“房地产泡沫”的疑虑。
如何来判断一个地区的房地产有没有泡沫？
首先要讲的是，何谓“泡沫”。大家知道，在商品社会，房地产也是商品。既然是商品，它就一定会符合商品的价值规律。我们该怎样评估一个地区的实际房价呢？
在衡量一个股票的价格高低、有无泡沫时，我们通常用的是P/E（Price to Earning）值，也就是价格和所得之比。比如我所在美洲银行的股票（纽约证交所：BAC）目前在四十二美金上下，每股每年的所得为四点二美金左右；其P/E值就在十左右，属于合理价位。如果P/E值超过十五，就是所谓的Overvalued（高估），有泡沫之嫌了。当然在各股的具体分析时，还要看那个公司是成长型，还是成熟型的等等。同样；看一个地区的房价有没有泡沫，首先也可用一个类似的值来判断，这个值就是P/R（Price to Rent，房价和租金比）值。比数值一般在十到十五之间属于合理范围。如我目前居住的纽约曼哈顿罗斯福岛，一套一居室的公寓平均价格在七十二万美金以上，而年租金在两万左右。P/R值就是三十六。套用USA Toady最近评估美国五十三个城市房地产时所用的一个词，那真是“Extremely Overvalued”。
其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比。一般在三到五之间属于合理，而超过六就数离谱了。
北京、上海和杭州的高房价，不用多说了。最近，我大哥在西安买了一套三十几万的房子，加上
装修，共花了四十万。西安人平均的家庭年收入是两万左右，四十万元是他们二十年的收入。我问我哥是不是买了一栋“
豪宅”。他说：“哪里？！二环内（还不是一环）的一套普通二居室公寓而已。”你们看国内的房地产有没有泡沫呢？
以上两个方法只要用一个就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点。如果要进一步研究还有另一把常用的尺子，那就是买房子的目的，是不是用于自己居住。如果一个城市百分之十五以上的房子不是当地人买的，就可以看出这个地区的房地产有泡沫存在了。我二弟曾随一个温州购房团到上海买房，他那个团将一栋新建公寓一百六十多套全买了下来，团里真正准备在上海长期居住的，恐怕还不到百分之十。
有泡沫的话，房价何时会跌？
前几天，网上有一篇文章提到：“中国房产市场价位之高与空置率之高如双峰矗立，蔚为壮观。有人夸张地说，如果上海的房地产全部按市价售謦，其金额足以买下半个美国。”想必中国房产市场早已大大超出以上三个标准中的任何一个。按国际的标准，北京、上海的房价太高了。可事实上这两年房价又涨了一倍。我在国内的亲友常来电话问，按以上三把尺来衡量，他们所居住的地区的房价早就Overvalued，甚至“Extremely Overvalued”。那为何房价不跌反涨呢？他们反复问我房价何时会跌呢？
其实有没有泡沫和何时跌是两个概念。有没有泡沫是可以用以上三个方式来确定的；而有泡沫的房地产并不是立刻就会跌的。耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次预测的提出是在1996年，离网络股泡沫真正的破灭还有五年之久。就是在这五年间，网络股的指数又涨了百分之一百五十！我觉得判断房地产有否泡沫可以用数学的统计方式；判断何时下跌则要用心理学。纽约时报有一个最精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时；价格将下跌。”其实这和
股票的何时下跌是一样的道理。
如果房价跌的话，会跌多少：
既然是泡沫，一旦破灭，房地产的价格便会回归其合理的价位，也就是回归至前面已提到的合理的“房价租金比”和“房价收入比”。前两年，香港的房价连1997年的百分之三十都不到，东京有些地区房价只是最高峰时的百分之十。纽约的房价这两年虽然飞涨，但有些地区还没有1988年高。多伦多、温哥华、加州也一样……
中华民族是吃苦耐劳的，多数人明白财富的积累是个长期的过程。不过也有许多人急功近利，或分不清“投资”和“投机”的区别。据说国内好些人先是炒股，结果一百个人炒九十九个被套，现在又觉得房子是不会跌的，越贵的区域越去追高。目前在海外，凡华人社区的房价总是涨得最快的。华尔街有一句话：“There is no tree can grow forever。”（没有一棵树会永远往上长。）和海外相比，国内的房产还有一点不同，就是房子所有者不是Landlord（地主）。按投资常识，房子本身是不会增值的，就像汽车一样，每年在Depreciation（折旧），能增值的只是土地，因为只有土地是有限的，不能再生。有一个说法很流行，就是中国的富翁百分之七十以上与房地产有关，可是人们往往忽略了一点，就是破产的人当中也有百分之七十与房地产有关。正所谓“成也萧何，败也萧何”。
香港在1998年开始房价下跌，突然出现了无数个“百万‘负’翁”，也就是所谓的“负资产”，即“按揭”（房子的抵押贷款）超过房子本身的价值，于是好多人几个月都不付房贷，宁可让银行将房子收去拍卖，结果令香港房价如推倒的骨牌一样。
任职于摩根士丹利银行的谢国忠认为，“中国各个城市应该把保持房屋的每平方米均价占居民家庭年收入的百分之十甚至更低水平作为目标”。若按这个标准，上海普通家庭的收入大约是三到五万吧，那一平米也就在三到五千之间。国内有好多人已经尝到股市大跌的滋味了，但绝大多数人可能还没有看过房市的大跌。
我有个朋友多年前曾在海南买了一套三十万的公寓，后来一度涨到五十万。他以为还会涨。后来，在海南不景气时，开价二十万都没人要，结果才卖了十二万。他曾向我绘声绘色地形容道：“房价上涨时如上楼梯，一步三跳；而下跌时如坐小孩子玩儿的‘滑扶梯’，一路到底。”
如今在美国有关房市的信息就如同当年的互联网一样。电视上充斥着房地产投资的节目，“轻轻松松就可以在房地产投资上获利”的言论铺天盖地，就像当年人人都投资互联网股票一样“发狂”。我无法“算”出美国的房价何时下跌，但我要引用当年华尔街一个大腕儿的一句话：“当一个擦皮鞋的老头儿都在谈论买卖股票时，你就该退出股市了……”
华人特别注重子女的教育，为了孩子而“孟母三迁”。有孩子的家庭在买房子时一般以学区的好坏做为首选。好的社区总是白人居多。我在多伦多有个朋友小林，1995年初在士嘉堡买了一栋房子。士嘉堡在多伦多是个一流的社区，百分之九十是高收入的白人，他的新居所在的小学在加拿大属于Top Ten的。小林的大儿子Tony当时三岁，他以为几年后Tony就可以上一流的小学，可以和白人做同学，将来可以“真正”融入主流社会。没想到，四年后，当小林带着Tony去报名时，突然觉得怎么周围的人好些和他一样，是新移民，不是“老中”，就是“老印”。再一问，这几年，大量的新移民和小林一样怀着让小孩上一流学校的目的搬进士嘉堡，原来住在那里的白人则趁着房子涨价，卖了个好价钱，搬到其他地方去了，那所小学也早就不在Top Ten之列了。现在的士嘉堡在多伦多已成了中国城的代名词。
位子／思进／
谈了房子，再谈一下“位子”吧。
虽然是否拥有成功的事业，是见人见智的。不过我想在我们这一代留学生的心里，由于几千年文化的烙印，一谈到事业上的成功，会很自然地想到“金榜题名时”、“学