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，五年破十年破 谁也不知道，我也不知道。
第一个对未来预计，还有相当的不确定性。根据东南亚经济危机， 根据日本沉默的20年，就是泡沫之后、破灭之后。中国现在已经像 步日本后尘的征兆，就有点儿像20世纪80年代的日本，全国整个是 一个经济腾飞。当然这是前提了，没有这个哪来的泡沫？但多长时间？ 十年或者再长一点儿。
我要考虑的问题是什么呢？破的时候是谁垮掉。比如在日本我考 察的最典型的一个企业叫三泽，三泽不动产。三泽是做合成木结构住
房的，是日本三大住宅公司之一，它的专利和各方面的奖项，在日本 是获得最多的，就是技术上也是顶呱呱的。但是经济泡沫破裂之后破 产了，为什么呢？就是因为它过多地买了一些地，过多地买了高价的 地，当时泡沫一下来，地价一下来，它就破产了。
所以说真正的破产不是因为你技术不行，你一定不能更多地储备 高价地。因此对万科来讲，2007年年底我说万科不拿地，不拿地什 么意思？就是为那一天作准备的，但它什么时候来我不知道，我不能 说它来的时候我能预测。但现在就有这个问题，我不拿地王，因为泡 沫的时候土地就是一直往上上，我认为这个层面是地王的时候，过两 个月是这里，明年说不定就是别处了。有人说这个时候不拿错过机会； 我说宁可错过机会，因为我知道我在这时候博弈，等于在挖掘自己的 坟墓。这不是一个预测的问题，是我的经营理念。
那好，这个我把握住了，下边相对来讲比较简单。因为我知道那 个只要是到最后，谁地王拿的越多，最后无论你产品怎么优秀你都站 不住脚，你支撑面都支撑不住了。如果这个把握住了，不拿地王后面 还有两句话，不囤地不捂盘。
很早大家没介人我介入了，万科是20多年搞房地产的公司，我 们已经有很多土地储备。为什么不囤地呢？很多香港的家族公司到大 陆买土地，十年不开发。十年土地价格上去了，也就是说土地增值的 部分比你当时盖房赚的钱多得多。我的观点却非常不同一不囤地， 因为我的利润不是建立在土地增值的基础上，我一直在开发。你最后 赚了很多钱，却没什么产品，你成了很大的土地公司，市场消费者却 把你忘掉的一干二净。其实即使你开发出来也会赚些钱的。所以我不 囤地。
第三个我不捂盘。什么叫捂盘呢？因为土地价格上涨，房子修好 了也不卖，晚卖两个月我多赚20。赚什么比这个快？我不捂盘。为什 么呢？第一我把这个好处给消费者，市场不好的时候我风险小一点儿； 因为你捂盘，最高价卖不出去，可能那是一个转折点，转折点下来消 费者买了就赔，赔了找你麻烦，他不是找政府而是找房产商。我把风 险降到最低，不但不拿地王，而且我绝对不捂盘，开发出来就卖，快 开发快卖，而且很根本的一个东西是，从技术性层面来讲，我一直在
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盖一直在卖。这样一来，我就掌握了盖房最新的具象艺术和最新的技 术，以及最新采暖的运用，我一直走在前面，又没有资金链上的这样 一个潜在的风险，市场变化的时候，市场越不好我越好卖，这是我把 握的，不是预测。
对，用不变的方式应万变。我的技术一直在提高，我的产品一直 在更新。你拿了块地不开发，你以什么进步？你盖了房子不卖，你卖 得比我慢，所以你产品更新比我慢。说对了，技术层面就这一条，无 论人家怎么变化，除非取消商品房，回到福利房和分配房时代，那我 要失业了，哈哈。
万科的转折点
2008年是个转折点，因为我们预计未来中国的社会应该是很规 范的，是很健康的，所以我们假定这样做，后来发现这个社会风气越 来越不好。我们把握的就是洁身自好，我的小天地我就这样做，那我 只有靠我的产品，而且我影响力做出来了，人家也知道，别打王石的 主意，也别打万科的主意，人家就没这一套。他们也就明白也能洁身 自好。我不要求别人也是这样做。但2008年发现不行，没法洁身自 好。我王石一个观点论就对市场影响那么大，本来我没有力图要影响 这个市场，可就是一句话，之后造成整个非常大的冲击。第二牵扯到 伦理道德的一个捐款门帖子，我不认为我的帖子写错什么。帖子也不 长，中国是灾难频发的，慈善应该是个常态，不能说灾难来了就马上 捐，捐款应该是平时就在做的。我认为两百万元是个不小的数字，不 要说两百万元，20万元我都觉得是不小的数字，对于一个普通的员 工来说我觉得不要超过十万元，这个观点我并没改变。我也不是说我 当时后悔了，我当时错了，没有。
更多捐款不能比多少，比捐不对逼捐更不对。我自己捐款是我自 己的选择，无所谓对错的问题，但我知道那是比较低级的。因为我来 做慈善做公益，我用慈善公益来宣传自己的道德伟大，本身道德层面 就不太高。这是另外一个话题了，就那个帖子本身我不认为我说错了 什么，我认为有什么我说什么，显然时机不大对。当时万科捐两百万 元是不是太少了，实际上我当时就是回了那个帖子。
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想说什么呢？无论拐点门、捐款门，就是我王石对万科的影响力， 已经超出我王石个人的影响力，就是想洁身自好也没门儿。要不就承 担这个责任，并不是要你没有价值观，要你的价值观一定要改，不然 就会处于非常危险的境地。我想就因为我的一个帖子，整个网民就可 能把我淹了，可能一个拐点论就会形成整个一个利益集团来和万科作 对。
捐款门我是无条件道歉，但是我没有认错。我无条件道歉的理由 是什么？就是那个时机不大对，当时我是这样来说的，说因为我这个 帖子引起了网民这样的注意力，从抗震救灾转移到万科和我身上，因 为这一点影响了抗震救灾，我无条件道歉。因为我的这个帖子，弄得 连投资者都困惑，为什么投资者困惑？因为那时都号召不买万科的房 子，抛万科的股票，引起了投资者的困惑，我无条件道歉。因为我的 帖子给管理者造成很大的压力，影响他们的正常工作，我无条件道歉。 我的三个无条件道歉到现在也没变，真的没变。我不是现在说那时我 是迫于压力的，因为我讲的就是这样，但是我说的内容我不认为错， 也不认为我错了。当然我可以说只是当时观点角度的不同，我认为没 有错。我不光是这样说的，我是准备如果万科的股票因为我这句话低 于大市下跌，如果因为我这个帖子万科的房子不好卖了，如果因为我 这个帖子万科的80后想不通，集体怠工集体辞职。任何其中一个原 因我都会辞职，但我的错不在帖子内容本身，而是因为那个帖子引起 社会对万科负面的看法、对我本人的冲击，可能对上市公司带来影响， 作为职业经理人这不是错对的问题，股票就是赚钱也是风险，形成风 险了就应该承担责任，承担责任就是辞职，这是我当时想的。
但反过来很快看到了，第一万科的股票没有因此一举下跌，万科 的房子也没有因此不好卖，万科的80后尽管他们很委屈很困惑怎么 董事长说这样的话，但他们没有集体怠工没有集体辞职。这些情况都 没有的话，再闹情绪说我不想干了，那就是我的问题了，之后觉得这 个事就过去了。这个时候万科怎么做呢？一方面我们要很慎重，因为 我的影响超出自己原来的想象力，那就什么时候该说什么话，什么时 候不该说，这个我没有什么委屈，影响力在那里，万科的影响力在这 里我就要谨慎。要面对这一切。
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第二个从另外一方面想，既然我们有这样的影响力，那我们不仅 要洁身自好，还应该把我们的观念说出去。把我们的观念说出去当然 这里有一个策略问题，比如说去年我们推广的垃圾分类。我现在很开 心，这远远超过一个发展商做的，远远超过一个行业上的努力。因为 整个全球城市化的垃圾问题，已经是一个公害，一个非常大的难题， 尤其在中国内地这些城市，现在600个城市以每年107。的速度递增， 垃圾以177。的速度递增，垃圾的增长远远超过城市化的速度，垃圾怎 么办？过去是埋，现在没地方埋了，想想埋是不行了，没地方埋一定 要垃圾分类。更多的就是减少垃圾的总量，而且让它变废为宝。
第三不能处理的部分还得烧，当然烧的技术，还可以发电还可以 产生余热。万科2011年就开始介入建垃圾焚烧�