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较强的反弹意愿；毕竟，城乡居民收入快速增长、城市化进程加快、消费升级驱动、社会保障力度加大等推动消费持续繁荣的长期趋势性因素并没有发生变化，消费者信心指数仍可以维持相对稳定。
预计2009年以后，消费环境将面临比2008年更大的压力。
从行业估值来看，增长预期变化是目前最大的风险，行业高估值时代已成过去。
就算是以收入复合增长率10％、利润复合增长率20％的较为保守的零售业增长水平来考察零售业的长期投资价值，从整个时间序列来看，行业估值水平也已经具有较高的安全边际。
百货、超市、家电连锁、农批市场2008年动态市盈率依次分别为198、276、205、1549倍，整体动态市盈率平均值214倍。其中，业态最为成熟的百货类上市公司市盈率水平最低，超市类上市公司的市盈率最高，高成长是超市业态获得高估值溢价的主要原因。
高增长支撑高估值，增长预期变化是行业估值最大的风险因素。过去中国商业零售股的高估值溢价，实际反映了行业长期的高增长预期，消费股每年60％~70％的高增长，为它们赢得了大于30倍的高市盈率。而一旦增长预期发生变化，特别是整体经济形势发生改变时，投资者将会作出超调反应。
对于行业目前的历史低市盈率和低估值溢价区间，我们认为，市场愿意为零售股付出溢价，是因为在中国依然巨大的内生需求的支撑下，投资者对以零售、食品饮料为代表的消费行业有着稳定和持续增长的预期，而其抗周期的特征又决定了商业零售股比较稳定的市盈率水平。但是，不可忽视国内外经济形势的变化而引发的零售商业估值下降的可能性。
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六、美国“次贷”危机对中国房地产市场的影响（1）
李开发（经济学家、中国管理科学院研究员）
这个话题有多种不同观点。笔者作为中国的宏观经济研究学者，持有的观点与其他人不相同。“次贷”危机是美国的房地产业发展过程中出现的危机。贷款类的投资公司，为了刺激美国的房地产市场，由于对大量不符合贷款条件的客户提供了住房贷款，然后为了规避风险，又把贷款出售给其他风险投资公司。由于美国近两年经济环境出现了具大变化，大量购买住房且缺少偿还能力的个人不能偿还贷款，引起了投资公司的经济危机，同时又影响到那些购买房地产投资风险的其他投资公司与银行，结果形成连锁反应的一场经济危机。美国的经济危机出现在房地产相关的金融领域。
1中国经济困难产生的主要原因是什么？
笔者与其他学者专家不同的观点是，美国的“次贷”危机出现于房地产业，连累到金融领域，由于风险层层打包，因此危机放大，影响了全世界的经济发展。但是，美国的“次贷”危机在房地产领域引起，并不具有太大的经济泡沫，其危机放大主要在金融层面。美国的房地产贷款由于严格的法律规划与责任承担制度，没有发展暴利行为，且持续时间与规模也不大，主要问题出在贷款连锁打包领域。美国的制造业及其他涉及核心竞争力领域并未受其影响。美国的“次贷”危机大约影响中国的出口创汇的美元储备，有半数左右受此影响，目前损失情况尚无法准确计算。
然而，中国遇到的这场危机不同。我个人认为，中国的经济困难主要可能是由房地产业的高速发展引起的。
1998年，国家在房地产开发与拉动内需方面作出一系列重大决策，鼓励商品房开发，用商品房制度来改变过去多年已经形成的福利房制度。但当时仍允许单位建房与集资建房等多种形式。在对市场的房价调控方面，政府认为如果房价超过城市居民年收入的四倍要给购房人补贴。当时对房地产业没有突出的扶持政策，因此房地产虽然也发展得较快，但房价依然在较合理的范围内。2003年后，为抓紧拉动内需，消化居民的存款，促进大宗消费品商品房的市场化程度，促进城市基础设施建设，进一步改善城市形象，国家出台了若干鼓励房地产业发展的优惠政策。主要是，购房的抵押贷款制度，房地产的预售制度，土地出让制度。房地产市场开始活跃起来。但是应当说明，中国是一个计划经济向市场经济体制转换中的国家，旧的体制并未完全消除，新的体制也未完全建立。像所有转型期的国家一样，这种体制容易造成管理失控等多种情况。所以在这种转轨时期，房地产政策在好的初衷面前出现了走偏现象。
它产生的时间较长，从2003年起算，至今已经有五年时间。由于中国房地产业的暴利之高，近五年中，银行贷款向房地产业倾斜，全社会的企业资金向房地产流动，（企业以实现利润为天职）全社会个人的资金向房地产业流动。四年多时间里，通过阴阳合同，使得购房者不付首付或少付首付，使得银行系统承担了巨大的风险。同时，由于制造业利润率过低，企业与个人的投资全部向房地产业流动。
这些年来，由于房地产业连年暴利，直到2007年10月份以后，这种情况才暂停蹿升的势头。房地产连年暴利，使得房地产业占用金融资金的比例直线上升。由于房地产业的占用资金率往往与房地产业固定资产投资回报率相类似，许多城市房地产业资金占用超过全社会的40％甚至50％更多，而正常情况则在15％以内。房地产业占用流动资金过多，使得其他产业每况愈下，到2007年下半年开始，首先在珠三角与长三角出口创汇企业中出现破产潮。目前这种势头正在向内地延伸。
六、美国“次贷”危机对中国房地产市场的影响（2）
制造业是中国经济的唯一的核心竞争力所在，房地产业不可能使国家致富。由于制造业利润低下，占有资金向房地产业流动的速度越来越快，一些制造业则完全退出了房地产市场。目前中国面临的问题主要不是房地产问题，而是由房地产问题引起的制造业全面萎缩、发展困难、就业难度上升的问题。
因此，我们说，中国受美国的房地产“次贷”危机的影响虽然是巨大的，但是更主要的是，按照追逐利润的经济规律，中国大部分产业资金都在向房地产业流动。中国制造业受伤于房地产业的膨胀，困难是极其巨大的。中国经济困难的根源主要还是由于内部经济不平衡所造成的。不能夸大美国“次贷”危机对中国经济的影响。
2我国房地产市场前景与未来走势如何？
近三十年中多个国家出现过房地产泡沫，实践告诉我们，房价控制是有一定规律的。联合国人居与环境组织认为，城市合理房价不超过城市家庭年收入三倍，世界银行则认为不能超过城市家庭年收入的五倍，超过这个额度即容易出现泡沫。房地产领域一旦出现严重的泡沫，会导致国家经济长期低迷，影响极大。但是我国在房地产价格上升过程中，利益集团不断渲染中国经济的正面因素，过分夸大经济的特殊性，认为过高的房价仍是合理的，促成政府部门在调控中放松管理，造成房价持续走高到惊人的地步。到2007年第三季度末，大中城市的房价偏离正常合理的房价水平，许多城市的房价超过居民家庭年收入的15倍甚至20倍以上，远远比当年日本房地产泡沫与我国香港地区的房地产泡沫更为严重。
有资料显示，房地产开发贷款，购房户贷款，60％以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年。一些城市的商业银行贷款资金的50％、甚至60％的资金压在了房地产上。如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的缩水就会到来。一旦房价崩盘，银行贷款就会大幅度萎缩，整个金融系统的风险极大。类似香港与东京那样的经济危机就有可能产生，经济低迷、失业大幅度增加，大量的企业就会关门歇业，或关停并转。
中国的房地产泡沫性质早在2004年已经为多数专家学者所公认。因此，在2005年上半年国家出台了8条调控房地产的宏观政策。此后连续出台数十项调控措施，到2007年年底，房地产价格开始进入拐点，到2008年第一季度开始，中国的房地产业出现了从南向北的降价潮。到2008年9月底，从基本走势来看，深圳房价已经跌了35％～40％，并且仍在继续跌落。广州跌落25％～30％，上海房价跌落15％～20％，北京的平均房价也�