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宅的客户层对价格的敏感度是相对低的，可能价格上扬对他们来讲，甚至是满足了他们某一部分的消费心理，所以，还是首选高档豪宅好一些。不过第一选择我认为是商铺。
主持人：商铺要优于住宅？
李骁：那当然，前提是你有消费能力。商铺也有价格高和价格低的，你可以买一些小的商铺，但前提是要买独立的和市口好的，它的回报率会远远高于其他的品种。
主持人：最后请做一个后市的判断，在通货膨胀预期下的中国房地产行业以后的走势到底会怎么样呢？
李骁：2008年10月份，上海组织了好多次论坛，我每次都被拎出来当出头鸟来预测房价。当时我反复多次谈到2009年房地产形势应该在下半年会转暖，但是没想到情况大大出乎我们的预料，年初就有很好的行情。但是判断的前提和依据是什么？那是我始终坚持的。虽然房地产是宏观经济非常重要的组成部分，但是我们判断的前提是宏观经济在未来几年滑坡不会非常严重，这种情况下决定价格走势的仍然非常重要的是供需的关系，推波助澜的是通胀预期，有这么强大的需求再加上消费者对房价未来上涨和通货膨胀的预期，至少一线城市房价短期内，我可以几乎肯定地说，在未来的一段时间还是比较看好的。
上海各大商圈再次升级原因何在（1）
从2008年8月开始，南京西路和淮海路商圈率先进行新一轮的升级；不久，静安和豫园商圈也紧随其后，加入了升级的行业列；紧接着，商圈升级风逐渐蔓延，四川北路也加入到了升级换代的大潮中。
这一轮的商圈升级热是因为其自身发展规律还是为了应对金融危机？它对消费者购买信心的打击会带来什么样的影响？各大商圈升级的着眼点是什么？商圈升级是否能够达到其预期的效果？
上海从2008年下半年开始新一轮大范围的商圈升级，其背后的原因是什么？
我觉得商圈的调整和宏观经济是没有什么太大关联的，主要原因还是商业自身的规律，我归纳了两个方面的原因：一个是站在上海城市的角度来讲，上海城市地位的提高，例如消费者层次、消费结构和市场细分进一步的细化和深入，在这种情况下，商圈也好、商家也好，必须要适应消费形式的变化而调整自己的结构。
比如我们讲上海以外的市场，外地人到上海来消费，一些外地客户到上海买一些奢侈品，有些人在上海买不到就要到国外去。但是现在青浦引进奥特莱斯之后很多外地人到上海来买，不用到国外去了。如果上海能够调整商业结构，调整商圈产品的结构，那么可以吸引大量的外地客人到上海等一线城市来买奢侈品，不用到国外去，国外毕竟不如上海方便，还有购物成本问题。
我认为，商圈的发展和写字楼发展的规律有相似的地方。写字楼有一个泛CBD的发展趋势，原来的核心CBD之所以兴起的原因在于，规模效应、效率提升等因素，但随着城市的发展，原来核心CBD的优势正在消失，比如交通拥堵、光污染、成本大幅上扬等，这时候CBD外围的泛CBD的兴起就弥补了上述的缺陷而受到追捧。比如我们近期操作的大华集团的一个写字楼项目——华宜大厦，就是这样的例子，宜山路中山西路是上海市级的交通枢纽，虽然不是处在徐家汇核心的商圈，但有更好的交通、更大的发展前景、更低的商务成本等优势；所以被众多客户所认同。
我们曾有一个印度客户，原来在徐家汇办公，年纳税金额五百多万，徐汇商委想尽办法要把他留住，但是留不住，他对那里的租金受不了了，就搬到闸北区了，闸北租金除去政府补贴后只有两块钱，而且这个楼的硬件非常好。
写字楼的这个情况用在商业上是同一个道理，比如说五角场，城市副中心的崛起、区域性商业中心的兴起取代了原来核心商圈的一些功能。住在虹口区的人，买商品要跑到南京路、淮海路去买。这就逼着那些原来老的商圈必须要升级，然后由此来提高自己的竞争力。有几个地方的商业升级无一例外地都拔高了自己的定位层次，实际上印证了这个观点。现在有外环，还有外郊环，所以我说，随着城市架构的扩展也必将有一大批“泛商业中心”的兴起，其实也就是区域商业中心。
请简单评述一下各大商圈升级的定位和特点。
我先谈谈对定位的看法，因为我理解的升级不是更改定位。按照我的理解，升级应该是在原有定位上进行调整和完善。如果是更改定位，那我觉得就该慎重。大商圈之所以是大商圈，核心商圈之所以有今天的影响力和地位，是因为大家认同它。如果市场发生了变化，根据市场的变化进行自身的调整和完善，这叫升级，我觉得这不叫更改定位，如果是更改定位的话就另当别论了。 。 想看书来
上海各大商圈再次升级原因何在（2）
定位的原则是，一定要简洁，核心是在于简洁、精准。用繁琐的语言很炫、很煽情地来描述自己的定位，十有*已经背离了定位的核心，定位就是非常的简单、非常的准确。
从这个角度来看，南京东路步行街这个定位和升级以我个人的判断来说应该是成功的，不会有大的问题。因为它原来的客群是抓住了本地消费中高端的客户，以及有大量的外地游客。这个步行街在中国商业上的地位，按照我的想法在可以预见的时间里是不可能发生更改的中华第一街。因为现在区域性的商业中心的崛起，实际上取代了它很多原来的功能，它定位成大众的高端，我个人感觉还是比较精准的，对于它的未来我本人比较看好，不会有什么问题。
另外一个是南京西路“梅泰恒”商圈的高端定位，我想也不会有大的问题，但是这次静安商圈的升级还不是指“梅泰恒”商圈，而是指以越洋广场、会德丰、东海和嘉里中心二期、百乐门等五地块形成的新商圈。严格意义上讲，这不是升级，而是正在形成过程中的商圈。
淮海路的商圈受到的挑战可能会比较大，虽然其“更时尚”的定位不会有太大问题，但购物环境的改造和升级将会遭遇挑战，它的配套和完善，如停车位、进出交通的便捷性等导致淮海路可能面临的困难大一点。
豫园，如果按照目前定位我本人不看好，可能要走弯路。现在它要引入大型的商业模式，引入高端的品牌，其实它是在更改定位，不是在升级。这么做是很危险的，应该慎重。上海是古今中外文化交融的城市，那么豫园代表的是传统文化，并且也是个外地人、外地旅游团到上海必去的地方。结合这样的定位，只要对自身作一些调整升级和完善就行了，但核心的定位不能变。如果引入高端物业、高端品牌，去跟别的商圈抢客户，定位雷同，我觉得这是自取灭亡。
最后一个避不开的就是徐家汇商圈，接下来还有四十几万平方米的商业区划推出，形成核心商圈原本是没有问题的。但我们知道，徐汇附近有一个规划，有230万平方米的一个非常大型的商业项目，在中山西路宜山路这个地方，定位也非常高，原始的资料我也看到了，但是我觉得非常担心，也会引入奥特莱斯，做国际一线品牌。它们距离非常近，并且把商圈定位成全市级的，这个可能就会影响到徐家汇商圈的发展。这个项目目前还在规划的初期，最终定型怎么样还不太清楚。
新一轮的商圈升级可否达到其预期效果？商圈升级要达到预期效果，最重要的是什么？
我是针对咱们今天研究的这几个传统商圈来讲的，如果要升级成功，一定得区分什么叫升级、什么叫更改定位。按照我的理解升级不是在更改定位，只是在完善和调整，自我调整，使其更适应市场的一些消费习惯的改变。
我认为，商圈升级要做差异化。差异化的前提就是要做市场细分，各自去抓自己的主流目标客群。举个例子，比如七浦路成功的原因就是差异化定位。再一个，既然是基于自身定位的一个提升和完善，立足点应该是在硬件和软件上同时更改。软件的提升，就是要使商业服务、商业环境更人性化，实际上，上海的服务业所占比例相对于全国其他城市来讲已经非常高了，但是服务的意识、服务的水平却不见得比中国其他城市好，这一点是急需提高的。而服务能够创造价值，这是毋庸置疑的。
楼市泡沫或会破，不过不在近两年（1）
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