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买卖双方约定后悔权，甚至政府或消协主导制定后悔权，在某些领域改变“买者自负”的状况，既必要又有很多国外经验可循，比如，网上购物甚至包括衣服鞋帽类商品，购买后发觉不合适，在不损坏包装和商品的前提下，向卖家退货，实际上现在已经是一种比较普遍的商业行为，修改“消费者权益保护法”使之合情合理之余更加合法也无可厚非。而一旦涉及商品房领域，事情就变得没那么简单了。
商品房作为消费品，因其长的交易时间和高的交易金额，的确十分特殊，也是交易纠纷多发的领域，但是，经过十几年的规范发展，尤其是政府规范合同文本的推行，消费者的权益和以往已不可同日而语。作为业内人士，我有资格说，购房合同上约定的多项消费者退房权利基本可以保护到消费者正当权益不受侵犯，有些城市，比如上海更是多年前便推行网上交易，透明化交易程度可谓全国之最。
我并不是说，目前房地产的交易环节就不存在完善规范的空间，相反，应该进一步加大执行的力度，但这不代表有必要使用后悔权这种方式。我们知道，契约精神是商业的核心所在，而契约精神的前提是公平，一个健康的市场环境必然预示着买卖双方都具备良好的契约精神，或者说，一个好规则保护的应该是买卖双方的权益，消费者不应该是温室里的花朵，需要过多的不必要的呵护，在这里“买者自负”依然适用。消费者需要的是如何辨识可能存在的风险，而不是轻易地用一颗后悔药就把自己的责任推得一干二净。如果这样，消费者便只能是“扶不起的阿斗”，谈不上什么商业精神，更谈不上什么健康的市场环境，“皮之不存，毛将焉附？”如果这样，整个商业的基础都将坍塌，保护消费者权益的目的更将是“无源之水、无本之木”。
2008年楼市价格下跌，退房潮在全国此起彼伏闹得沸沸扬扬，2010年政府调控，又有地方出现集体退房的现象，起因可能各式各样，但主流是因为房价的波动而引发的，如果这个时候消费者行使后悔权，房价跌的时候纷纷退房，那房价上涨的时候是不是说还需要再来个后悔权，迫使开发商再给购房者保留？
我并非是站在开发商的立场上说话，其实，这里所说的开发商并不准确，应该概括为卖房，因为在二手房交易环节中，买卖双方多数是个人，如果我们都能够把自己定位在买卖双方的立场来客观地考虑问题，相信我们构筑理性、公平、公正的商业精神就为期不远了。
小产权房转正将严重冲击楼市格局
一条南京某小产权项目“转正”的新闻，在2010年初的楼市中引发轩然大波。继2009年深圳小产权房被正身后，小产权房合法化的议题再次成为舆论的中心。为什么小产权房“转正”国家三令五申却屡禁不止？既然是所谓非法行为，开发单位又如何进行销售？为什么购房者冒着风险，也要购买小产权房？小产权“转正”究竟是真有其事，又或是虚张声势？小产权房为什么受到如此青睐？
其实，小产权房之所以受到青睐，不外乎一个原因，那就是便宜。但显然，小产权实际就是没产权，小产权不能得到法律保障。可是一些地方的小产权房还是卖得红红火火。而在用经济实力说话的今天，中低收入购房者选择小产权，恐怕也是没有办法而为之。否则；谁会用自己辛苦挣来的钱去买一个没有法律保证的住房呢？
小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实，而小产权房与商品房巨大的价格落差却形成其巨大的市场需求，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，不能不说具有一定合理性。
购房者调查问卷显示，41％的被调查者表示，“如果价格合适，会购买小产权房”，再次印证了是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23％的购房者“已购买”小产权房，“小产权房”的既得利益，使越来越多的购房者愿意赌一把。
从另一方面讲，小产权房存在多年，却一直相安无事的事实，也使购房者在风险意识上少了一些顾虑。虽然344％的购房者选择“不会购买，风险大，没保障”，但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，加之市场中“转正”消息频传，更使得购房者对小产权房抱有幻想。
对于小产权房的处理，82％的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理。购买“小产权”房的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权”房迟早会“转正”。
小产权房问题核心其实是地方政府与上级政府之间的利益博弈，这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出，如果没有基层政府参与，成千上百万的房子如何卖得出去？同时，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益，而所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，小产权房所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。
针对目前全国大量涌现小产权房现象，国土资源部作出决定，开始逐步清理小产权房。国务院也已责成国土部、住建部牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并要求地方主管机构对小产权房现状进行普查。
但是，小产权房的问题由来已久，粗略估计，中国目前小产权房建设面积可能已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。由此可见，小产权房数量非常之大已成事实，而此现象是多年累积起来的问题。冰冻三尺非一日之寒，多年积累的问题，要想解决，谈何容易。
要解决小产权房问题的要点之一，是要改变“上有禁令，下不遵从”的尴尬局面，而要改变这一点，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，*总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而现在国土资源和房屋管理局也制订和发布规定，下狠招阻止小产权房买卖，如违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收。
小产权不符合现在的政策法规，为之松绑亦将严重冲击现有市场格局，及时清理势在必行。当然在治理小产权房的同时，必须先要解决高房价，大力发展保障性住房，老百姓买得起房，小产权房的购买者才会丢掉幻想，也只有这样，才能震慑小产权房的开发商，使其不敢再贸然行事。最后，需再次提醒普通消费者，购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋都存在极大风险。
楼市政策不应该成为折叠扇
关于住宅用地70年到期是否有偿续期的问题，因一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件而广受关注，引发争议。
住宅用地70年到期是否有偿续期，事关大多数人的切身利益，引起关注，原本在情理之中，不过在我看来，问题的核心并非在于是否有偿续期本身，而是决策层和政策制定者是否真的能高瞻远瞩，给市场和公众一个透明稳定的政策预期。
长久以来，我们的政策制定和出台一直处在模糊隐晦的状态之中，政策制定出台的随意性和多变让市场无所适从，有些政策甚至几天之内数度修改更正。股市是这样，房地产也是这样，市场的起伏波动因素不是因为市场本身，而是变作对政策的揣测和预期的反应。
就拿公众关注和争议的住宅用地70年到期是否有偿续期的问题来说，2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”，明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而浮出水面的《土地管理法》征求意见稿中住宅70年使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”已经替换了原来表述明确的“自动无偿续期”。正是这个原因，引发了公众的关注和争议。
对此，虽�