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开彦
2010年3月27日于北京
知名住宅专家、建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家
北京梁开建筑设计事务所执行合伙人、总建筑师
关注民生，关注楼市
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惊天大逆转的背后 推荐序三
有朋友开玩笑说，在国外，陌生人见面谈天气，在中国，陌生人见面谈楼市。楼市无疑是中国这些年最热门的话题，也无疑是最能激起大家兴趣的“亮点”。
李总所著的《惊天大逆转的背后》给我们呈现了一段世界经济发展史上波澜壮阔、惊心动魄的特殊岁月。这也是一段值得收藏和记忆的岁月，充满机遇、变数，令人振奋。短短两年时间的金融危机以及其带来的冲击将影响到未来整个世界的格局，大至国家，小至每个普通百姓。在书中，李总用我们熟悉的字眼描绘了一幅中国经济和中国楼市的大“V”画卷，值得好好品味。
对于“有产族”来说，这是个最好的时代，他们的资产在瞬间增值数倍。在上海和北京，任何一个透着灯光的房子里，都住着一个资产超百万、超千万甚至超亿的“富翁”，他们是这轮金融危机最大的受益者。
对于“无产族”来说，这是个最坏的时代，他们得比以前多奋斗几年甚至十几年才能圆自己的住房梦。好在我们的政府已经出手，开始关注这一涉及民生的大事。我一直都很相信政府，只要他们想做的，就一定能做到，也一定能做好。
如果中国人有一个共同追求的梦，那就是“住房梦”。没房的想买房，买了房的想买大房，买了大房的想买几套房，在一个城市里买了房的想在中国其他城市买房，在中国买了房的想在世界其他国家买房，中国人的“住房梦”会一直做下去，生生不息。这或许也是推动中国房地产市场繁荣发展的原动力。中国城市化的进程和最近中央确定的加快城镇化建设，为中国房地产市场继续繁荣提供了保障。尽管房价上涨的压力很大，道路很曲折，但我依然对中国的房地产市场充满信心。
愿与像李总一样的同仁一道，为推动中国房地产业的发展共同努力！
代建功
搜房网CEO
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惊天大逆转的背后 前言（1）
2008年11月的数据显示，上海存量房屋高达千万平方米，供需比例约为33∶1，供需失衡状况为近5年之最。然而到2009年11月，上海待售存量房屋量仅够10周交易，用天翻地覆、过山车来形容市场的急剧变化一点不为过，经济周期的缩短也意味着波动的加剧。以后又会是怎样的行情？
对于预测未来，定位理论创始人、国际级营销大师里斯和特劳特说：“未来是不可预测的，可预测的只有正在发生的变革。”
2007年美联储主席格林斯潘在其出版的《动荡年代》（The Age of Turbulence）一书中对当时的美国经济断言：“我们面对的不是泡沫而是小气泡，许多小型、区域型的小气泡，绝对不会膨胀到威胁整体经济健全性的地步。”然而短短几个月后，美国便爆发了席卷全球的 “次贷危机”。
这样，我们再来看中国房地产业短短一年中的情况，也许就会平和得多。
二
布鲁金斯学会研究员巴里·博斯沃思（Barry Bosworth）曾经对《经济参考报》记者说：“危机的一大教训就是‘我们不要浪费危机’。”这话对中国房地产业而言，也许并不适用。房地产市场的高额回报和高风险的表面下炫目的风光，面对巨大的消费群体，使得多数开发商失去对市场的敬畏和对专业的尊敬，紧绷的风险防范意识也开始松懈，从这个角度讲，危机不但没有过去，也许才刚刚开始。
如果不那么健忘，我们应该清醒地记得，2008年下半年那段时间多数开发商的惨状，用风声鹤唳、草木皆兵来形容一点也不为过。不过，苦日子并不像传说的那样难熬，短短几个月后，好日子就找上门来，2009年上半年，全国绝大多数城市的交易量便超过或与上一年全年持平，开发商也随即完成由杨白劳向黄世仁的角色转变。“不差钱”的开发商才深刻意识到，土地乃是一切的根源，于是抢地囤地、地王迭出便成为2009年一道独特的风景线。
三
如果土地市场持续疯狂，那么推测房价将继续上涨就几乎是顺理成章的事情。眼下的房地产市场显然如此，种种迹象表明，房价仍将在市场预期的循环中继续上涨， 2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示，超过六成（652％）的城镇居民认为当前房价高得难以接受，但另一方面居民购房意愿连续3个季度攀升。这预示着，在这样的无可奈何中，房价可能仍将继续攀升。
据统计显示，一线城市房屋租售比正在扩大，以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高，北京部分商品房的租售比已超过1∶600，创下历史最高水平。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要70年。
中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》称，我国房价收入比超出合理承受范围，85％的家庭无能力买房。我认为，2010年的房地产销售面积和房价水平取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。
不过，与土地市场疯狂和房价上涨压力形成鲜明对比的是，至2009年8月止，全国保障房建设完成不足1/4，而针对解决“夹心层”住房困难的“二次房改”呼声四起。2010年《政府工作报告》中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。《政府工作报告》还指出，继续大规模实施保障性安居工程。
惊天大逆转的背后 前言（2）
四
高房价不是问题，就像车市有宾利和布加迪威龙不是问题一样，问题是，有豪华车的同时也要给市场有选择奇瑞和吉利的机会。现在的房市问题在于，购房者只有“豪华车”的选择，而保障性住房的供给却迟迟跟不上。
建国以来至1998年，中国一直是个住房困难大国，几十年来积压的住房需求，从1998年至今，虽然市场化供给近20年时间，但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足；大多数没有购买能力的，住房需求远远没有得到满足。
中低收入阶层如果失去靠政府主导的经济适用房、廉租房等保障性住房满足的途径，只能与高收入阶层的市场化满足途径形成“一锅吃饭”的局面。
中国经济目前的发展模式面临跨越瓶颈、经济结构优化，甚至要触及政治体制改革，而中国改革在深水区徘徊，也面临进退两难的境地，改革的第一阶段为何受到广泛认同，是因为触动的是少数人的利益，保障了大多数人的利益，让广大工人农民的生活有了提高，而目前改革的阶段需要满足和解决的问题日益多样化、尖锐化，很多问题到了不动根本无法解决、动了根本可能就乱的地步。
保障性住房未能推向市场，房价和中低收入阶层的背离情形越来越严重。房价问题日益成为制约发展的重要因素。在这个牵动千家万户的根本性问题上，目前的情形已容不得我们再有半点马虎，不主动深化改革，人为的拖延时间越久，可能日后面临的调整将会越加剧烈，我们付出的代价将越加高昂。
五
2009年我国房地产销售总额为57万亿~6万亿元，也就是说，我国居民近半花销用在“买房”上。所以有人称“2009年是我国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年。”
不过，所有最后的胜利者无不是在狂热中保持了冷静的人，正如巴菲特所说，“在别人贪婪时恐惧，在市场辉煌之余保持一分冷静，是决胜市场的必备心态。”
地王迭出是否是一次集体狂欢？羊群效应告诉我们，集体的行为未必代表决策的正确。
行业整合理论告诉我们，任何一个行业经过长时间的发展，最终会有少数的企业成为行业的领袖甚至占据垄断地位。拿房地产业来说，最明显的例子是中国香港的情况。香港排名前十位的地产公司占据香港80％以上的市场份额，而排名前4位的公司即已占有65％的市场份额。不论行业整合的时间有多长，有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续发生着，任何时候不以任何的原因和方式而改变。
中国目前注册的房地产企业有6万多家，一个基本的事实是，这�