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相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可避免地到来。
惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调整结构的进度和效果。
对于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空2010年三季度以后的楼市，原因远的对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。
开发商这样的看法着实令人欣慰，这说明风险意识并未远离，这同时代表了行业的未来，但就我个人意见而言，除非国家下狠心大量供应保障性住房，否则未来一到两年内，房价应该还是坚挺的，但更长时间就要结合宏观经济去考量。因此，在相当长的时间内，房地产市场就将处在房价涨一涨，政府出手打一打，一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不能自拔。
在这样的涨跌起伏的怪圈里，谈到未来3~5年房价走势，宏观经济的走向和质量是影响房价去向的根本因素，这是一种被迫的关系。如果中国宏观经济结构调整能够取得成功，三驾马车中的消费能真正地被拉动起来，那么，经济增长对房地产业的依靠程度就会降低，也就给政策控制和执行力度腾出了空间，从而使得房价有望恢复平稳和健康。
再就是，把保障性住房计划真正落到实处，近期频频讨论的《住房保障法》但愿能尽早出台，这样在保障房供给上就有法可依。增加保障房供给，将导致租售比下降，房价将会越来越合理。
总的来说，未来3~5年，楼市运行轨迹不会是过去几年的简单复制，因为城市化进程依然快速，人口红利短期也不会消失，市场需求可能依然旺盛，不过，由于过去5年（2002年至2007年）房价的暴涨，已经严重透支了未来的上涨空间，因此，如果政策得当加之经济配合，即便需求旺盛，控制未来房价虽然困难重重，但也不是没有可能的。
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收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐
中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100％“面谈”“面签”制度，切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。
这也许是个明显的信号，预示着国家对房地产业新一轮调控的开始，但就收紧二套房贷本身而言，对楼市和房价的影响，存在的可能仅仅是象征意义。
我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策；通知中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。
换句话说，自2007年9月至2009年中，该项政策从未改变过，只不过在执行环节上各家银行“上有政策，下有对策”，说一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。
不过问题在于，这种“上有政策，下有对策”的情形一直伴随着当初政策实施之初便已开始，但房价却是该跌的跌、该涨的涨，2008年下半年跌得够呛，2009年上半年涨得够猛，这其中二套房政策似乎也无能为力，因此结论是，二套房政策对房价的上涨和下跌不起作用，至少作用十分有限。
道理很简单，二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求，中央自2004年开始的宏观调控，重点针对投机炒作，交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作，目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力，对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对不敏感。而在影响改善性需求购买决策的因素中，二套房贷政策的影响比重更低，既然是改善性的购买，显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成、利息不予优惠便改变决策。既然二套房政策与房价上涨与否关系不大，那么，市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响，促使2009年以来的房价上涨的因素是多样的，但究其根本仍然是相对强劲的需求（当然包括投资需求）和相对弱的供给的供求关系失衡使然，甚至和取消福利化分房市场化改革时政府保障性用房的不到位的历史性问题密不可分，因此，要解决房价持续快速上涨的难题，不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节，这考验政府的智慧，需要系列综合的政策组合拳方可奏效。
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土地政策重拳出击高房价收效甚微
2009年8月底，上海抑制房价过快上涨又有新动作，土地政策“三箭齐发”限制“地王”稳定楼市。
严控囤地：将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度。
增加供给：据悉，上海预计2009年下半年可供应住宅地块约120幅、1196公顷，达上半年的3倍。
提前申请：规划和土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。
土地政策“三箭齐发”是继上海市政府出台严打“捂盘惜售”、收紧二套房贷和严格预售制度后的又一重拳。可以看出，上海正在以实际行动有条不紊地推出政策组合拳，以期改变房价过快上涨的局面。
抑制房价快速上涨压力很大，相比之前推出的战术性政策的小打小闹，上海市政府针对土地市场的“三箭齐发”可以说是战略性的，指向了导致房价快速上涨的关键所在。
首先，增加土地供给、改善供求关系和供求预期是根本所在，增加土地出让面积不但增加了商品房供应量，更重要的是，将从心理上改变商品房“供不应求”的预期，而预期正是刺激投资投机需求的关键所在。
上海市在出台《上海市经济适用住房管理试行办法》后，又在《上海市住房建设规划（2006~2010年）》以及《上海市2009年住房建设计划》中要求加大保障性住房用地供应量，如果政策落到实处，将会有效地抑制房价快速上涨。
其实，土地市场本不缺地，关键在于开发商屯地积货，土地作为开发商的生产资料，没有土地的开发公司不能称之为开发公司，在政策允许的范围内储备土地天经地义，无可厚非，问题在于，在全国大量的土地储备中，有多少是违规而不开发的？单就上海来说，这一现象的官方数据即高达16 155亩。
如果不严惩屯地行为，将会使增加土地供应的政策付诸东流，其供需状况将会畸形扭曲，继续深陷土地高储备推动房价上涨同时也使地价上涨、地价上涨反推房价上涨的恶性循环的泥潭。
不过，再好的政策，要想发挥作用，关键还是看执行，回顾国家和上海的土地政策，国家级的有针对违规屯地的2004年8月31日“大限”，上海市自2004年开始即有一系列的新规出台，其中2004年1月；上海建立了全市统一的土地交易信息化平台，目的是使土地出让过程更加透明；2004年6月颁布的《上海市土地储备办法》（即上海市25号令）明确土地储备是政府行为，并规定严惩违规屯地行为。
但实际上房地产市场的状况仍然是说一套做一套，可以预期，房价也可能还是你说你的，我涨我的。
这一点，从业内的消息也可以得到佐证：据住房和城乡建设部披露的数据显示，2009上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37％。经济适用房建设进展缓慢，地方政府积极性不高是主要原因。
提高出让金首缴比例，地王游戏走向大鳄时代
2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称《通知》），其中一款规定吸引了人们的注意。《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30％左右。
这对房地产的影响主要表现在：
首先，土地出让�