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恼。每 个月，当无数人盯着股市涨跌变化的时候，承租者负担多项费用的 房地产项目投资者却悠然自得，他们的银行账户上总是能得到相当 的现金流。在我看来，这才更具有投资意义。
这种投资的好处就是，你每月都可以得到现金流，承租者支付 了房产贷款。而在最后，你还拥有这块地产，并从租赁期间房产的 升值中受益。
承租者负担多项费用的房地产项目存在两个问题，一是常常需 要预付定金，二是很多出售共同基金和保险的财务规划顾问，并不 向大家推荐这类投资，因为他们自己并没有这方面的任务。我常常 听到财务规划顾问抱怨房地产投资充满风险，劝告人们投资各种共 同基金组合，而后者在我看来才真正充满了风险。在进行房地产投 资的时候，你需要寻找一位至少拥有5年房地产行业投资经验的经 纪人，不要害怕与满意的客户打交道。当然，正如任何的投资项目 一样，承租者所负担多项费用的房地产项目也有好坏之分。
我们刚刚放弃了一项房地产投资项目：下面就是我最近发现的，
后来又因为不能带来满意的收益而放弃的一项投资。
这项房地产项目是在美国中西部地区新落成的一家超市，承租 者是拥有良好信誉的上市公司。公司的年销售额是150亿美元丨
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讓洪
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全国拥有3 000家食品杂货店和2 000家便利店。
购买价格 6。6万美元 预付定金 1。6万美元 抵押贷款 5万美元
带来的现金流分别是：
1~2年 19。8万美元 3？8年 24万美元（“0々）
9？10年 28。2万美元（“0/。）
尽管这是一笔非常安全可靠的投资，我和金还是最终放弃了， 因为这并不是一笔很赚钱的投资，还有，我们当时发现了地皮更好、 可以带来更高回报的房地产项目。这块房地产的位置并不像我们在 承租者负担多项费用的房地产项目看起来那样理想，这非常重要。 如果房地产位置很好，即便承租者没有履行自己的责任，你也可以 轻松地将房产另行转租出去。
开始起步
务请牢记，我和金的投资也是从很小的项目开始的。不过，随 着我们财富的增长，经验的积累，我们投资项目的规模、安全性、 收益也在不断扩大。也就是说，正是财商教育和经验最终让一个人 变得越来越富有。我和金每年都要在自己的方舟上增加这两类投资， 因而我们的被动收入一直在增加，这就是财商教育和财务经验的力 量。很多共同基金投资者都乐于在20年内每年得到20万美元的被 动收入，而不愿意辛辛苦苦盯着股市的涨跌变化。如果你在一生中 能够做成5笔这样的投资；那么，在你的有生之年大约每年就可能 有超过100万美元的收入。
顚
書記
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第三层次：快车道
正如大家所了解到的，《现金流游戏》中有两种车道：老鼠赛跑 和快车道。现实生活中，在快车道上投资注定都是富人的专利。下 面就是我和金自1994年退休之后，进行投资的一些实例。
个人“领地〃
作为企业家，我们喜欢投资那些有上市潜力的刚刚起步的小公 司。近年来，我们曾经有意投资两家石油公司、一家银业公司、一 家黄金公司和一家消费品公司。其中，一家石油公司在没有找到石 油的时候，资金已经用完，最终陷入困境。另外一家石油公司发现 了煤气丨后来被一家上市公司购并。银业公司在2001年被一家在多 伦多股票交易所上市的公司购并，开始引起了投资者注意。银业公 司已经有产品面世，从出售矿石中获得了现金流。黄金公司拥有了 先进的探矿计划，处理300万盎司的金矿资源，并准备在2003年通 过最初公开上市（斤。）。消费品公司也打算通过反向购并，在2002 年上市。
这些小公司大多经过了四五年的发展，都在准备公开上市。我 曾经在富爸爸系列图书《富爸爸投资指南》中，详细阐述了公司开 办和准备上市的过程。记得该书在1999年出版之后，一些人批评说 我投资创办黄金、银业和石油公司，纯粹是浪费自己的时间，因为 当时正处于高科技公司和互联网公司热火朝天的阶段。短短两年多 时间，市场环境已经发生了变化，黄金、银业和石油公司又重新受 到人们的青睐。作为一位成熟的企业家，同样需要远见丨能够提前5 年创办符合市场发展趋势的公司，找到属于自己的〃领地〃。
公开上市
创办一家公司，并且让它公开上市的好处在于，创办者能够以
非常优惠的价格获得最大的股权，每只股票甚至只有0。02美元到
0。25美元。创办者可以按照这个价格购买大量股票。等到公司公开 上市，假如说每只股价上升到3美元，创办者可以出售自己手头的 少量股票，补偿最初的一些投资丨并且继续分享公司发展带来的好 处。不过，投资这些公司的股票风险最大，只有非常富有、精明的
僅供
試讓
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人才会投资这类公司。当然，这里也是招摇撞骗者经常出没的地方。 因此，如果想进入这个市场，你所经受的商业和投资训练必须是最 好的。如果你的商业和投资技巧有限，就有可能成为那些招摇撞骗 者的牺牲品，或者情况更糟，你也成为他们中的一员。
第四层次：《现金流游戏》的改进版
如果一个人的方舟上拥有数百万美元的财产，就可以准备玩 《现金流游戏》的改进版了，这个游戏介绍了一些基本的投资技巧。 尽管很多人并不富有的时候就涉足期权市场，我还是按照富爸爸的 建议，直到自己拥有了稳定的现金流之后，我才开始玩这种包括各 种有价证券在内的更加高效的游戏。
我个人认为，在所有投资项目中，股票和共同基金存在的风险 最大。我更愿意从企业或房地产上获得稳定的现金流，或者运用期 权在动荡的市场上保护自己的财产。当然，这仅仅是我个人的观点。
多次玩《现金流游戏》及其改进版的好处之一，就是可以让你 看到四种不同层次的投资，摸索自己怎样才能获取更大的投资回报、 稳定的收益和冒非常低的风险。自然，投资四种不同层次，这要求 你仔细学习、研究多年，获得良好的财商教育和经验。如果你不愿 意在自己的财商教育上投资，那么，投资共同基金或者股票也许会 相对安全一些。
当大家看到我的《现金流游戏》，就会发现有两种不同的轨道。 小的环形轨道我们称之为〃老鼠赛跑〃丨9096的投资者都在那里奔波 辛劳。外围较大的轨道我们称之为〃快车道〃丨我和金的大多数投资 项目都属于这个范围。快车道的项目并不是普通投资者所能驾驭的， 如果你与很多财务顾问聊过，他们肯定会说，我和金的投资风险太 大，应该马上悬崖勒马。我部分同意这些财务顾问的说法，的确， 我们的投资项目对于普通投资者来说风险过大。但是，如果你接受 过财商教育，并且拥有8象限和I象限的投资经验，那么就不会有
藏諺
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多少风险，你甚至会发现它们是世界上最安全、高效、有趣的投资。
多年以来，我和金在企业和其他投资上也曾经赔过不少钱。我 们的企业没有做成功丨个人投资过的合伙企业最终破产了。近5年 来，我们在这方面的损失大约有12。5万美元。当然，我们同时也赚 取了数千万美元，我们的财商教育和财务经验仍然在继续。
我在这里讲述自己的投资情况，并不是为了自吹自擂，而是想 鼓励大家开始加速自己财商教育的旅程，寻找自己的财务自由之路。 尽管我们的有些投资对于很多普通投资者来说的确风险太大，但是， 经受了恰当的教育，获得了一些经验之后，我们就会发现它们其实 是最为安全可靠的投资。我们还会发现，在多数情况下，并不是投 资项目需要冒多大风险，而是投资者本人太爱冒险。
开办一家业余公司
如果你没有资金投资上面提到的项目，那么，我就劝你先做好
手头的工作，同时准备开办一家业余公司〔 ^0。^1 ~ 111716 1）115111655 ^ 0
如果有机会，请你读读迈克尔，莱希特所写的《保护你自己的头号资 源一一从想法中创造财富》。创造财富的最佳途径就是开办公司丨如 果你没有足够的资金，或者缺乏必备的经验，那么就参加一家拥有 良好的培训计划、并给你提供了获得资金机会的网络销售公司。当 听见有人抱怨说：〃我没有资金投资。”我就常常对他们说：“那就去 开办一家业余公司。”有一些人已经开�