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案久挥锌悸钦巯致实奈侍狻Ｗ苤蚴谐≡谖酰醒胍性谧⑷肓鞫式穑胱》亢偷盅捍钕喙氐母好媸菡诜追子砍觥�7月丧失抵押赎回权的住房数量是一年前的两倍。穆迪的经济网站（）当时估计由于日益下降房价的“自我强化下跌周期”，再加上贷款违约和信贷紧缩，2007年此类住房数量会达到170万套，而在2006年这一数字是126万。全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）慢慢接受了房价完全下降的必然结果—它最终在夏季末不得不面对事实—因为年复一年的房价下降会让全美地产经纪商协会房价指数自从1950年设立以来第一次出现下降趋势。相关的标准普尔/凯斯–希勒美国住房价格指数（S＆P/Case…Shiller Home Price Index）显示，从2006年6月到2007年6月，房价下降了。更令人担心的是，耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒 （Robert Shiller）曾因预测科技股票泡沫的命运而成名，他从可对比的项目方面描述了住房价格的下降。他在8月末的一个会议上发言说，如果资金募集不能得到遏制的话，一些城市的房价可能会下降一半。如果这样的话，美国房主的损失会达到10万亿美元，比2000~2002年由于高科技股纳斯达克指数下降而带来的7万亿美元股票市场损失还要多。
在8月房价不断螺旋式下降的预言影响下，关于利率“重设”的想法也被排上了日程—两年之后购房者每月支付的房贷将会大幅上涨，许多次级抵押贷款都会这样，也就是说，初期较低的固定利率将会被替代。重调之后的利率，通常比原来高50％~100％，这会严重打消购房者的贷款积极性。就数额巨大的可调利率抵押贷款①来说，2006年申请的超过5 000亿美元的这类贷款在2008年上半年就被设定了重调日期。表1–1显示了调整数额最大的月份，这些月份与2008年民主党和共和党总统候选人提名进程的代表挑选高峰时期是重叠的。政府“伪善的同情心”和有着政治目的的“援救企图”在大选的背景下暴露得更加“一览无余”。对于美联储能否缓和危机局势，或者能否让这种危机从螺旋式的贷款利率调整、放弃还贷、抵押赎回权丧失以及实实在在的房价下降中解脱出来，众多分析人士已经没有不同意见了。
8月恐慌（6）
表1–12007年1月至2008年12月每月可调利率抵押贷款调整的额度
2007年 2008年
1月 220亿美元 1月 800亿美元
2月 250亿美元 2月 880亿美元
3月 350亿美元 3月 1 100亿美元
4月 370亿美元 4月 920亿美元
5月 360亿美元 5月 760亿美元
6月 420亿美元 6月 750亿美元
7月 430亿美元 7月 500亿美元
8月 520亿美元 8月 350亿美元
9月 580亿美元 9月 260亿美元
10月 550亿美元 10月 200亿美元
11月 520亿美元 11月 150亿美元
12月 580亿美元 12月 170亿美元
资料来源：千禧波咨询公司。
巨大的相关利益也驱使着紧张的政治局势，在美国、英国、加拿大和澳大利亚，“家就是安全城堡”的理念盛行，这些国家的民众拥有房屋的比例达到70％，通常住房危机是对其中产阶层福利和生活稳定的最严重伤害。这里的解释是非常简单的。根据一些假定，宽泛意义上美国经济的“房地产业”—包括金融业的抵押贷款、建筑、家具、木业以及相关行业—可能占据了美国传统意义上的GDP的25％，而且这些行业的数百万个工作机会都很容易遭受重大打击，而一旦这些工作机会遭受打击，则会严重影响到全美国人的福祉和稳定生活。
而且最大的问题是，从2001年到2006年，数不清的美国人申请住房抵押贷款就好像使用自动取款机一样“轻松自如”，却不考虑他们自己手中抓着的是“贷款凭证”而不是实实在在可用于消费的现金。哈佛大学经济学家马丁·费尔德斯坦（Martin Feldstein）—原美国白宫经济顾问委员会的共和党主席，在2007年预测说：“过去5年里，美国住房抵押贷款负债额已经增加了将近3万亿美元。仅2004年，这一数额就增加了近1万亿美元。”他继续说道：“那年的净抵押贷款并没有被用于购买近6 000亿美元的新房—这一数额几乎占个人可支配收入的7％。”简而言之，贷款超过房屋价值使得困境中的消费者能够继续“放心大胆地”消费。
的确，在过去5年里，房地产业似乎推动了40％的美国GDP和就业率增长，又发挥了其在20世纪30年代推动经济发展中的重要刺激作用。纽约杰罗姆列维预报中心副董事凯文·菲尔蒂斯直截了当地指出：“（现实生活中）高涨的房价带来的财富效应、房产抵押提取现金量以及住房存量偏高等因素仍然会推动房地产市场的继续扩张，甚至要比以往表现出更大的推动作用。”格林斯潘早些时候有关如何将房屋所有权转变为现金的论述，在1975~1978年的经济环境下就开始得到验证，而当他将美联储的主要利率下调到1％，即40年来最低水平时，这位美联储主席大概希望在2001~2003年间再次实现3~4倍的增长。然而直到2004年年底，这一利率仍低于2％，将继续推动近乎疯狂的抵押贷款活动。
无论美联储采取何种策略，2001~2005年间公布的官方统计数据显示，美国家庭净资产实际上有所增加。如图1–2所示，尽管2000~2002年间金融资产大幅减少，但是在2003年以来出现反弹的股票市场推动下，新型房产财富在很大程度上弥补了亏空。《经济学人》杂志刊发了题为《房屋拯救了世界》的文章，对这一新经济成分推动的财富增长大加赞扬。也许可以说，这篇文章的发表正逢其时。然而，房地产业在2006~2007年的低迷引发了人们的疑问，重新掀起了“8月辩论”的高潮：房地产业在过去8年（1998~2006年）间获得的巨大收益是否会消失殆尽，并回到20世纪90年代中期的获利水平？。 最好的txt下载网
8月恐慌（7）
一部分人正是持此观点，而且他们认为有据可查。与相应的股市低迷比较，房地产市场的低迷，特别是英语世界房地产市场的衰退造成了更为严重的经济混乱（且影响面更广）。住房价格不仅对股市构成影响，经济学家席勒对这一观点进行了详尽阐述，国际货币基金组织（简称IMF）在其2003年发布的长篇研究报告中也对此进行了论证。IMF研究报告的第一作者托马斯·赫伯林解释道：“（一般来说）与典型房屋价格泡沫相关的资产可造成GDP8％的损失，而这一比重足足是与股票价格泡沫相关的资产所造成GDP损失的两倍。”德国著名经济学家库尔特·理查巴彻进一步解释道：“房屋泡沫……使银行和整个金融系统陷入混乱。正因此，事实上，房地产泡沫历来都是造成重大金融危机的主要导火索。”
简而言之，严重的信贷危机及房价下跌足以催生从1987年到2007年间债务泡沫造成的去杠杆化效应。陷入崩溃境地的房地产市场也在大萧条的去杠杆化效应中格外引人注目，在大萧条时期，到1933年为止，10％的美国房屋已经被银行取消了抵押赎回权。但历史并不总能无限复制。例如，在20世纪30年代并未出现的油价大涨使美国在1973~1975年以及1979~1982年两次经历严重的通货膨胀和经济衰退。在后一时期，油价更是飙升至约合当前80美元一桶的高水平。但是，当油价在2007年升至历史性的每桶75~85美元一桶之际，这种去杠杆化效应就明显减弱了。现在的美国经济已不再属于石油密集型，如果将现在的油价置于25年前的油价峰值时期，而不仅考虑其月均水平，油价以当前美元换算将升至每桶100美元。
资料来源：联邦储备委员会，经济调查数据。
图1–21998~2004年美国股票、家庭财产和财富的大变动
然而，如果说房屋、抵押贷款和信贷问题位于8月金融风暴的核心，那么石油就紧随其后。8月的瑞银/盖洛普投资者信心指数下降，能源价格成为“动摇投资者对美国经济信心”的第一大因素，而房屋和房地产问题位居第二。对全美商业经济学家协会会员的夏季抽样调查显示，他们认为不良信贷这一迫在眉睫的金融问题已经取代恐怖主义，成为了最严重的经济风险。显然，信贷危机是他们首选的风险因素。尽管如此，高油价仍然迫使美国能源部部长塞缪尔·博德曼不得不在8月