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重要的生产要素，如果无偿使用又不能流通，对中国的经济改革将十分不利。从此，中国开始研究和试行城镇土地的有偿出让和转让。1988年宪法做了修改，分离了土地的所有权和使用权，在土地国有的基础上允许土地使用权作为商品流通。土地使用期40年、50年、70年之说，都是在这一大背景之下提出的。
根据原国家土地局局长王先进先生的回忆，当年为了制定土地使用权期限，国土局考察了许多国家。这些国家的政策各有不同，但基本道理是一样的，就是土地是一种资产，要考虑人们拥有这种资产的经营、回报情况。这种资产的拥有期应该较长，以具有长期投资、长期收益的性质。这个基本道理也是我国规定土地使用权期限的出发点。宾馆等商业用地，由于利润较高，投资回收期较短，因此规定40年使用期；工业用地利润相对较低，因此期限制定为50年；住宅用地一般为非经营性的，因此使用期限更长些，为70年。实际上，70年并不只针对住宅用地，而是我国土地使用期的上限。一些开发期较长的大型工程，其土地使用期也为70年。
“到期收回”这个规定违法吗？
批租期限到了之后，该怎么处理？我国的《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
但是，中国政法大学的杨于北教授认为，从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合市场经济平等、自愿的原则，又明显侵犯了民事主体的合法权利，同时，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。（参见《中国国土资源报》，2004年9月21日）中国房地产业协会会长杨慎认为：“到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定有其历史背景，但从现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。”
如果说“到期收回”这个规定违法，那么，国外的诸多“惯例”怎么看？中国解放前后的诸多案例怎么看？这些都违法了？显然不能这么认为。
（一）从国外的情况看，“到期收回”是一项惯例。
例1：BOT方式。土耳其总理奥扎尔于20世纪80年代中期提出了BOT概念，BOT方式是指国内外的投资人或财团作为项目发起人从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造与运营。在特许期内以整个项目的现金流量来偿还筹资的本息并获取一定利润。在项目特许期结束后，由项目公司将整个项目（包括土地使用权）无偿移交给当地政府。
对土地批租制度批评意见的批判（4）
例2：前文已经明确指出，国外的惯例是，批租地契期满后，土地连同地上产业无偿收归土地所有者。英国、澳大利亚、新加坡、美国、日本、马来西亚、新西兰等国家，都是这样规定的。
（二）从中国的情况看，“到期收回”非常普遍。
1。解放前的案例。
例1：英商新沙逊洋行（）用出租土地给他人翻造新屋到期屋归地主的办法，在上海“归进”了大量房屋。光绪十五年（1890年）沙逊以116000银两的代价取得苏州河北岸的山西北路口的德安里产业，土地面积亩，除12亩空地外，其余都建有房屋，沙逊在收了31年房租后，民国10年（1921年），将此地出租给怡和洋行买办祝兰舫，翻建市房130幢，里弄住宅197幢和仓库6座。租地合约规定：租期25年，期满房屋连土地无条件归土地出租人所有。
例2：程谨轩在沙逊洋行修房兼收租，见出租的房屋陈旧危险需要翻建，便乘机提出承租旧房基地翻建房屋，工本由他负担，以25年为期，到期房屋归土地业主，并按原房租数付地租，洋老板欣然同意。程谨轩首先选择了今上海北京路泥城桥一带每幢月租2～3元的旧房，将拆下的旧料整理利用，所费资金每幢不足百元，建成后却可收高于原来2倍以上的房租，2年内把造价全部收回。10余年间，程谨轩用同样办法，翻建了沙逊大量旧屋。
例3：1916年4月，永安公司的代表郭泉与犹太富商哈同的律师科士打签订了“租地造房”合同，以租金每年白银5万两向哈同租用上海南京路的9亩土地建造6层商业大楼，租期30年。合同约定，租期满（即1946年）后大楼及其所有设施归哈同所有，如哈同愿意将大楼继续出租永安公司有优先租赁权。1946年12月租约期满，哈同已死多年，该地产继承人哈同养子乔治·哈同拟出售产权。于是又由郭泉出面，以万美金买下了这块地产。
例4：周浩泉于1929年租到上海现重庆南路太仓路口一块2亩多的土地。合同规定：租期22年，期满屋归地主；地租每年2200元；建造30幢3层新式住宅。
例5：1931年10月，出租人监理公会总布道会妇女部的全权代表孔慧珍与承租人扬子饭店（筹备处）全权代表叶坤、张德卿订立租地造屋合同，承租人租赁出租人位于上海云南中路287号的亩土地，租期为20年（1931年10月1日起，1952年6月30日止），租期满后，土地及地上房屋应交还出租人。
2。解放后的案例。
一是从政府文件看，“租地造屋期满土地连同地上物归土地所有权人”这个传统基本被认可。关于租地造屋期满屋归地主解放后应否履行契约问题，1951年5月财政部（1951）财农字90号文曾明确规定租地造屋期满房屋产权可按原契约划归土地所有人。1956年房地产业公私合营和1958年私有出租房屋社会主义改造后，不少省市宣布城市土地国有化。上海虽未宣布过，但对1982年前城市土地是否国有化一直有争议。针对这一情况，1983年3月，上海市高级人民法院（1983）第9号文确认“本市在新宪法颁布实施以前，仍承认城市土地私有”。1989年11月建设部（1989）建房字第512号《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》中有关“历史上遗留的‘借地（或租地）建房不拆屋’的房产，凡过去已根据国家和省的有关规定作过产权处理的，按处理结果登记；未作过处理的，其契约内容符合法律政策规定，按契约规定予以登记”的规定，承认了民间契约的有效性，为处理租地造屋期满屋归地主这一历史遗留问题提供了政策依据。
二是从实践看，到期收回的案例很多。
例1：1950年2月1日，上海市人民政府公安局（承租人）与上海静安寺（出租人）签订租地合同，租用静安寺亩土地，租期5年（从1950年1月1日起，到1954年12月31日），期满之后，如果双方同意，可以再行续订租约。地租每半年计算一次。
例2：1982年4月4日，上海市投资信托公司（甲方）与新鸿基证券有限公司（乙方）签订合作建造办公大楼的合同。甲方提供土地，乙方负责资金，自办公大楼建成之日起计，合作期限10年。合作经营期满之后，该办公大楼完整地、无偿地归甲方所有。
例3：1984年8月12日，上海市锦江联营公司（甲方）与香港信谊酒店投资有限公司（乙方），签订合同规定，乙方在上海独资建设一座五星级旅馆（静安希尔顿饭店），占地万平方米，场地由甲方提供。乙方负责旅馆的设计、建造和经营，在双方商定的年期内（经营期为20年），乙方拥有该旅馆的所有权和使用权，经营期满之后，乙方同意将旅馆的固定资产和全部设施以1美元转让给甲方。
例4：1999年10月外经贸部批准成立蒲圻赛德发电有限公司，2000年2月，通过注册登记，该公司正式成立。蒲圻赛德发电有限公司由美国赛德公司独资建设经营。按照合同规定：经营期为20年（不含建设期），经营�