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施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款（Construction loans）来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名的发展商，通常由提供建筑贷款的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先担保确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才可以把款项付给发展商用以支付建筑费。
对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。
在中国内地，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险。由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。
可以说，住房销售制度对预售款进行专户管理，应该是完善中国房地产市场制度的重要一环，它的推出对中国房地产市场的影响是不可低估的。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着今年正在从各方面来落实###总理政府工作报告中关于房地产今年的任务，从而既可促进中国房地产市场发展，也可防范房地产市场及银行可能面临的风险。
四、 对房地产开发企业土地增值税的清算
2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。可以说，征收土地增值税对中国房地产企业的影响应该是很大的。
因为，一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就自然而然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制中国房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。
二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。而房地产开发企业的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。因为很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制，即在土地增值低于20％的情况下，不征收土地增值税；如果土地增值越过了20％，那么增值税率就按30％～60％征收。这样，即使一些开发企业希望通过囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样就可能通过土地增值税来挤压出房地产开发企业的高利润。
如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么这样不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于对房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这不仅可以减弱把房地产市场的泡沫吹大，也能够分散与降低房地产市场的风险。
三是该《通知》具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利于增强土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，《通知》为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。
四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然在上涨预期内，那么房地产开发企业就会可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是由于土地增值税的征收是采取累进制的方式，采取对已经销售及完成的项目征收。也就是说，土地增值税的对象是已经销售出去了的住房，那么房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者就不是那样容易了。更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移给消费者承担，他就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复地计算而不会贸然行事。
但是征收土地增值税文件下达几个月，为什么会遭到房地产开发商的抵制，一方面说明了房地产企业势力强大，一方面与地方政府利益有关。有的地方政府内心未必愿意把政策落实下来。因为《通知》清楚地向房地产市场发出明确的信号，只要房地产市场的投资开发过热不缓解、房价飚升不停止以及房地产市场不向理性回归，那么政府对房地产市场不仅会密切关注，而且还会用各种各样的手段与工具来调整房地产市场并让其朝健康的方向发展。
总之，房地产市场面临的困难与问题需要政府认真面对并下大决心努力改变。
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房地产调控要分成三个层次目标
目前房地产市场的问题成了整个社会经济生活中最为引人关注的大问题。无论是中央政府还是广大民众，对房地产市场发展的关注都十分密切。比如说，在今年总理的政府报告中，就把房地产市场调整问题作为今年政府工作的主要任务来要求。
由于房地产市场盘根错节的利益关系，由于房地产市场的复杂性，也迫使政府对房地产市场一年又一年出台政策，而且可以说，这些政策目标都是不错的。但是，几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多、这样频繁，但效果尚并不明显？这里估计有市场的原因，也可能与房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。因为房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及有操作性。
比如说，就目前国内的房地产市场来说，房地�