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经常弓发人民路的交通不畅。
而观前东部商家和购物者较稀疏。
未起到人流的平衡和疏散作用。
3。
空间形态的变化。
观前地区有建筑离度的限定，新建商场就水平向扩展成方整体型，构成了高密度的沿街立面。
原先“沿街一层皮。
式的传统商业街模式被商场的插入所打断，形成荐面结合的模式，部分地段随着商场的增多演变为成片的布局。
石路地区则垂直向生长。
共有刀余幢高层商业综合楼在此时期兴建。
4。
公共空间的商业化。
大量商场建设使原本有益于社会交往的街道生活空间趋向消失，以追求利润为目的的商业空间增多，商业区的步行活动越来越简单，除了购物。
其它如休憩、交往和闲逛等非消费行为因失去物质环境的依托而变得困难。
商业的雷同建设和无序发展导致了商场的效益不佳。
甚至亏本经营。
同时，综合环境联七、物质环境老化和交通环境杂乱。
致使商业中心区的含金量明显下跌。
呐年吴城开始对观前地区进行整治更新。
其功能定位为“具有浓郁地方特色的融商业、文化、宗教于一体的市区购物小餐饮、休闲和旅游中心”萧震忽然插嘴问道：“那么小通过这些对吴城商业中心区历史进程的考察。
张局得出了一些什么结论呢？”“结论不敢说，只是略有所得。”
张羽谦虚道：“首先，吴城商业中心区的形成、发展及其空间分布是个因素复杂的动态过程，并与整个古城的城市形态演化构成一个互动整体。
其中，交通便捷性在商业区的形成中扮演重要角色，人口分布密度则与商业区的生长相互促进。
宗教设施等公众聚集场所往往也是商业区的生长点。
随着城市的扩展。
商业区演变成双中心的布局。
另外。
人为因素会对商业区的成长产生不同影响，如战争使商业区处于崩溃和修复的周期性振荡中。
更新了常规下难以调整的商业区功能结构以及空间分布，而规划建设一如开路、建公共设施等也会促进商业区的发展。
当然。
历史延续性是商业中心区的固有特征，内在的市场活性和外在的公众认同性使商业中心区在复杂的社会变迁中保持相对的区位稳定性。
其次。
商业中心区的演化和城市的道路交通结构总是处于相互促进、相互冲突和相互建构之中。
商业区兴起往往得益于良好的交通区位。
但它的进一步发展会从本质上要求吸引更多的商品和人流的集聚，而道路交通则要求合理疏散工一旦这种集聚的要求超过了道路结构的支撑阅值，商业区就会自发地施压，达到对周围道路结构的调整。
这种调整的力度主要反映在两个方面：一是地理区位。
商业区越是位于整个结构的核心，所起的作用也越明显。
二是发展规模。
商业区规模越大。
辐射范围也越广。
如明清时期间门商业区以外促内，弓发了古城区西北部的结构变迁。
再次，商品流能性质决定了吴城商业中心区演化的总体特征。
首先。
商品流通的广度和深度是和城市的区域地个及其发挥的辐射作用相匹配，这影响了商业中心区的规模乃至空间分布。
其次。
商品流通的内容与城市的功能定位密切相关。
这形成了商业中心区的地方特征和经营结构。
另外。
商品流通的模式也会随着社会生活和科学技术的进步而发生变革会使商业中心区的结构形存和总体布局发生相应变个然后。
公众活动是商业中心区演化的持久动力。
作为市坊制解体的衍生物，商业中心区从一开始就不仅是商业设施的集中地，而且更是市民的重要生活场所。
虽然吴城各时期商业中心区的行业构成、市场内容、空间形态乃至总体布局都不尽相同。
但其固有的开放性和公众性吸弓了各地区不同经济文化背景的人群。
最后，交通工具变迁是影响商业中心区演化的重要技术因素。
商品流通和公众活动是商业区构成的两个主要因素。
承载二者通达的交通工具也就成为其发展的重要技术支撑。
古代吴城市域范围不大且依水为生商业区的分布更多地依赖于货物运输，周门地区因对外水运便捷而崛起。
近现代吴城城稍有扩大，火车和公交车成为新兴的运载工具。
石路和观前地区先后繁华。
而当代吴城城的规模成倍增长，多数市民需借助交通工具到达古城商业中心区，过多的车辆交通制约了商业区的持续发展。
国外的历史也表明，私家车的普及是造成城市商业中心区衰败和郊区购物中心兴起的重要原因。”
萧震这次带头鼓起掌来，其余人自然也有样学样，一个个巴掌直拍。
生怕拍轻了萧书记看见有意见。
萧震却是拍了几下就停了手，笑着问道：“张局长工作做得很足小我很欣慰。
那么你对于现在吴城商业区。
有什么问题和建议。
譬如说商业中心区的整治这些方面。
有什么建议呢？”张羽笑道：“目前观前地区一、二期工程的整治已经完成。
玄妙观地段被开放成为市民文化休闲的佳地。
观前街的沿街旧建筑也进行了立面整修，通过加檐设廊。
形成粉墙黛瓦的江南民居风格，商业日销售量据统计比整治前增加刃次以上。
商业中心区作为城市中最具活性最具代表性的“核”在城市形态的历史演化中一直起着关键作用。
特别是对于吴城这个历史古城来说。
商业中心区的更新建设更应谨慎对待。”
萧震不置可否，只是说：“具体一点。
有针对性一点，我不听空话套话。”
张羽心中一凛，忙说：“是有些需要注意的问题，主要是以下几个，方面。
一是规模容量的控制：观前地区的整治目标将原先借助绝对区位优势单纯购物行为向凭借综合优势的多元化特色化方向转变，适应了观前中心区发展的未来趋向。
但从具体的规划指标和实际建设来看却不容乐观。
大型零售的总建筑面积由整治前的。
皿弥心增长到呕酗口。
这势必使整治更新变成了再开发建设，加剧了此地区商业设施的集聚。
进一步引发人流的集聚。
对古城中心区的道路结构和土地利用都将产生不利影响。
观前地区前期的失败已证明了一项由市场操纵的商业开发所带来的发展可能比不发展带来更坏的后果。
单个项目的成功与否不能仅以自身的效益来衡量理应放在所处周围地域的背景中去分析。
吴城古城区的商业开发更应以历史文化名城保护的大局为重萧震听了这话，才收了声肃的脸色，点了点头。
张羽便继续说：“二是建设周期的调整：观前地区占地近皖。
有居民强户，企业单个鹏家，所涉及的部门达钦个，这决定了更新整治是一个复杂的社会系统，规划由此分三期实施。
然而就工期而言，首期从初步方案论证到最后竣工不足一年，其目的无非是追求短时的经济效益和社会效益。
而环境效益却因缺少精品意识而很难得到保障城更新是一个持久的、动态的、精致的、复杂的过程，商业中心区更是存在自我演化的特征，是一种独特的空间历史积累。
因此。
建议整治周期和分期宜根据市场情况和城市建设等因素动态调整，确保整治的渐进展开和良性循环张羽说到这点。
倒是很符合萧哀的心思。
不光点了点头。
还在笔记本上记下了几句话。
然后便听着张羽继续说：“三是公共环境的完善：社会进步使市民闲暇时间增多，“以出行城市中心区作为娱乐活动，的行为将大大增加，况且吴城向来就有，荡观前，的传统。
因此相比商业设施而言，中心区更需要营造多功能的公共开放空间。
历史形成的城市空间及其网络首先应得到强化和保留，此地区集中反映了吴城近代社会的生活变迁，是深层次过程文化的遗存，不能将历史文化名城的保护片面理解为建筑意义上的粉墙黛瓦民居风格的继承，以为只要控制建筑风貌就可以对古城大刀阔斧。
其次要适当开辟新的公共活动空间，塑造宜人的休闲交往场所和优良的生态环境，避免单一地追求视觉的美化和秩序化，整治后的观前街步行道上清洁明亮了，但也不见了大树，体现不出对城市生活和生态的基本关怀，这是非常可惜的萧震这叮，时候插了句话：“这一点说得很好。
对于历史名城的维护。
并不能满足于外表上的秦砖汉瓦、黛瓦粉墙。
关键是文化是不是得到了传承，另外生态环境的问题也很重要”人间天堂，是怎么体现的？是满地垃圾。
污水一城吗？这些问题。